2011년 12월 통계청이 발표한 장래인구추계(2010-2060년)에 따르면 우리나라 총 인구는 2030년 5,216만 명까지 성장 후 지속적으로 감소할 것이며, 인구 저성장을 가정할 때 인구 정점은 2016년으로 앞당겨질 것으로 예상된다. 우리나라는 60년대 이후 급속한 도시화가 진행되면서 도시 인구가 급증하여 대부분의 도시지역에서 주택과 기반시설 부족 현상이 나타났으며, 이는 신시가지 개발로 이어져 시가지 영역이 급속하게 확장되었다. 그러나 최근에는 도시 지역에서도 인구 감소 현상이 나타나고 있는데 2010년 인구주택총조사 결과 2010년 특별시와 광역시 인구는 2005년보다 9천명 감소하였고 전국 141개 시·군·구에서 인구가 감소한 것으로 나타났다. 90년대 이후 도시화 속도가 완만해지고 2008년부터 (신)주택보급률이 100%를 상회하기 시작하면서 새로운 공간에 대한 수요보다는 기존 공간에 대한 관리와 재생이 도시정책의 새로운 과제로 떠오르고 있다.
공간 부족 문제로 고민하던 우리나라 도시에서 이제는 다양한 유형의 유휴공간이 발생하고 있다. 저출산과 고령화로 인해 유휴교실과 폐교가 증가하고 신시가지 개발의 영향으로 구도심이 공동화되면서 빈집과 빈점포가 발생하고 있을 뿐 아니라 지역에 따라서는 공공 또는 민간 건축물이 빈 채로 장기간 방치되는 현상도 나타나고 있다. 2010년 부산시 폐·공가 발생 지역에서 발생한 강력범죄사건은 빈집 문제를 공론화시키는 계기가 되었는데, 도시 내 빈 공간은 제대로 관리되거나 다른 용도로 활용되지 않고 방치될 경우 도시 미관을 저해할 뿐 아니라 범죄의 장소로 악용되거나 화재와 붕괴의 위험에 노출되고 악취와 분진을 유발하는 등 주변 지역에 부정적인 영향을 주는 문제 요인이 되고 있다.
한편, 최근에는 도시 내 유휴공간의 활용에 대한 사회적 관심이 높아지면서 중앙정부와 지자체에서 유휴공간과 관련한 정책적 수요가 높아지고 있다. 특히 제정 추진 중인 「도시재생 활성화 및 지원을 위한 특별법(안)」에 따르면 지역의 자원 및 문제점을 근거로 ‘도시재생전략계획’을 수립하고 재생이 필요한 지역에 대해서는 ‘도시재생활성화계획’을 수립하여 지역 내의 가용 도시재생자산을 상호 연계하여 통합·조정·활용하기 위한 사업 집행계획을 수립하는데, 이들 계획에서 도시 유휴공간은 지역의 문제 여부를 판단하기 위한 지표임과 동시에 재생을 위한 자원으로 인식되고 있다.
사회 문제 유발 요인으로서의 위험성, 근린 재생 자원으로서의 잠재력 등 현 시점에서 도시 유휴공간 문제가 가진 중요도에도 불구하고 국내 도시의 유휴공간 현황에 대한 실증적인 분석은 이루어진 바 없으며, 유휴공간 문제에 공공이 개입하기 위한 법제도적 근거가 미흡하여 각 지자체에서는 유휴공간을 효과적으로 관리·활용하는 데에 어려움을 호소하고 있다. 국내에서 도시 내 유휴공간 문제는 개별 필지와 건축물 단위에 국한되는 문제로 인식되고 있으며, 그 관리와 활용은 토지와 건축물 소유자의 의지와 형편에 따라 좌우되고 있다. 본 연구에서는 국내 도시 유휴공간의 분포와 발생 정도를 분석하고 유휴공간의 발생 원인과 결과에 대한 이해를 바탕으로 유휴공간 문제가 필지 단위의 문제를 넘어서 주변 지역의 쇠퇴와 밀접한 관계를 맺고 있음을 밝히고자 한다. 유휴공간 문제에 대한 심층적 분석을 토대로, 근린 재생을 위해서는 유휴공간의 발생을 미연에 방지하고 기 발생한 유휴공간을 관리 또는 재활용하는 과정에서 공공의 개입이 필수적임을 밝히고 유휴공간의 효율적인 관리와 활용을 위한 정책 방안을 제시하고자 한다.

목차
제1장 서론 = 1
1. 연구 배경 및 필요성 = 1
2. 연구 목적 = 6
3. 연구 범위 및 연구 방법 = 7
4. 선행연구 현황 및 본 연구의 차별성 = 10
제2장 근린 재생 자원으로서의 도시 유휴공간 = 17
1. 도시 유휴공간에 대한 이론적 검토 = 17
1) 도시 유휴공간 개념의 확대 = 17
2) 도시 유휴공간의 의미와 가치 = 22
2. 국내 도시 유휴공간의 문제와 잠재력 = 28
1) 국내 도시 유휴공간의 문제 = 29
2) 국내 도시 유휴공간의 잠재력 = 32
3. 근린 재생 자원으로서의 도시 유휴공간 : 연구의 주요 전제 = 34
1) 연구의 주요 전제 = 34
2) 본 연구에서 '도시 유휴공간'의 개념 정의 = 37
4. 소결 = 37
제3장 국내 도시 유휴공간 현황과 관련 정책ㆍ사업 분석 = 39
1. 국내 도시 유휴공간 현황 = 39
1) 국내 도시 유휴공간 현황 개요 = 39
2) 국ㆍ공유시설 유휴 현황 = 40
3) 빈집 및 빈점포 통계 분석 = 45
4) 도시 쇠퇴지역 공실ㆍ공가 현황 = 56
2. 국내 도시 유휴공간 발생 유형 = 61
1) 국내 도시 유휴공간 발생 유형 구분 = 61
2) 도시 유휴공간 발생의 네 가지 유형 = 62
3. 국내 도시 유휴공간 관련 정책 및 사업 현황 = 65
1) 조사 개요 = 65
2) 관련 주체별 사업 추진 현황 및 특성 = 66
3) 국내 유휴공간 관련 사업의 특성 = 80
4. 소결 = 83
1) 도시 유휴공간 발생은 근린 차원의 쇠퇴와 결부 = 83
2) 도시 유휴공간 문제 해결 필요성 증대 및 활용 방향 다변화 = 83
3) 지역을 기반으로 한 문제 접근의 필요성 = 84
제4장 지자체 유휴공간 실태 및 관리ㆍ활용 현황 심층조사 = 85
1. 지자체 유휴공간 조사 개요 = 85
1) 조사 목적 = 85
2) 대상 지자체 선정 = 85
3) 유휴공간 발생 특성 분석틀 = 87
4) 조사 범위 및 방법 = 88
2. 지자체별 유휴공간 실태 및 관리ㆍ활용 현황 = 90
1) 부산시 = 90
2) 충주시 = 113
3) 나주시 = 134
3. 조사 대상 지자체 유휴공간 발생 특성 = 153
1) 유휴공간 발생은 다차원적인 현상 : 다양한 요인과 관계 = 153
2) 주변 지역에 부정적인 영향을 미쳐 지역 쇠퇴 조장 = 154
3) 근린 단위의 지역 여건에 따라 발생 양상과 특성에 차이 = 155
4. 조사 대상 지자체 유휴공간 관리·활용 정책의 가능성과 한계 = 157
1) 가능성 = 157
2) 한계 = 158
제5장 해외 유휴공간 관리 및 활용 정책 = 161
1. 해외 유휴공간 정책 조사 개요 = 161
2. 미국 '빈 자산(vacant property)' 관리 정책 = 162
1) 빈 자산의 현황 파악 및 정책적 관심 고조 = 162
2) 시대적 변화 및 지역적 특성에 따른 빈 자산의 증가 = 163
3) 빈 자산 문제 해결을 위한 관련 주체별 역할 = 166
4) Philadelphia LISC에 의한 빈 자산 프로그램 = 172
3. 일본 '빈집(空き家)' 재생 정책 = 177
1) 커뮤니티 활성화의 주요 수단으로서의 '빈집' = 177
2) 빈집(vacant property)의 증가와 그 원인 = 178
3) 빈집 활용 확대를 위한 관련 주체별 역할 및 추진 프로세스 = 183
4) 히로시마현(尾島県) 오노미치시(尾道市) 빈집 재생 프로젝트 = 189
4. 영국 '빈 주택(Empty Homes)'관리 정책 = 197
1) 도시의 지속적인 개발을 위한 유휴공간 관련 정책 전개 = 197
2) 빈 주택(Empty Homes) 관련 정책적 관심 증가 = 201
3) 빈 주택(Empty Homes) 정책 추진을 위한 관련 주체별 역할 = 204
4) 지역사회 주도의 빈 주택 사업'Canopy Housing Project in Leeds' = 212
5. 시사점 = 216
1) 지역 쇠퇴로 인한 유휴공간 발생의 증가와 정책방향 정립 = 216
2) 유휴공간 현황의 체계적 관리 = 217
3) 유휴공간(또는 빈 집)의 관리ㆍ활용을 위한 민간 전문조직과 주민 참여의 중요성 = 218
4) 유휴공간의 효율적 관리 및 활용을 위한 제도적 장치 마련 = 219
5) 지역별 명확한 추진체계 정립 및 주체간 협력 = 220
제6장 근린 재생을 위한 도시 유휴공간 관리ㆍ활용 정책방안 = 223
1. 근린 재생을 위한 도시 유휴공간 관리ㆍ활용 정책 기본방향 = 223
1) 공간의 이용 상태와 쇠퇴 정도를 고려한 단계별 접근 = 223
2) 공공부문과 민간부문의 역할 분담을 고려한 과제 도출 = 224
3) 유휴공간 발생 원인과 특성을 고려한 장소 중심적 접근 = 225
4) 정책 기본방향에 따른 정책 과제 도출 = 227
2. 도시 유휴공간 관리ㆍ활용 정책 과제 = 229
1) 유휴공간 현황관리체계(DB) 구축 = 229
2) 거버넌스 조직 구성 = 233
3) 공공 개입을 위한 제도적 근거 마련 = 237
4) 재정지원방안 마련 = 240
5) 지역 내 유휴공간 관리 및 활용계획 수립 = 242
6) 효율적 활용을 위한 선도 시범사업 실시 = 244
3. 지역 특성을 고려한 근린 재생 방향 제시 = 247
1) 정비구역으로 지정된 노후주거지 : 방치건축물 철거 유도를 통한 정주환경 유지 = 248
2) 일반 노후주거지 : 유휴공간 활용을 통한 기반시설 확충 및 커뮤니티 활성화 = 249
3) 공동화 현상이 나타나는 구도심 : 유휴공간의 복합적 활용을 통한 도심부 재생 = 250
4) 지역 산업 쇠퇴 지역 : 방치 유휴공간 철거와 정비를 통한 지역 쇠퇴 가속화 방지 = 251
제7장 결론 = 255
1. 연구 성과 및 정책 제언 = 255
1) 연구 성과 = 255
2) 정책 제언 = 257
2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 = 259
참고문헌 = 261
SUMMARY = 268
부록 1. 유휴공간 현황 및 실태조사 양식 = 272
부록 2. GIS 기반의 공간분석기법을 이용한 82개 도시 유휴공간 분포 특성 연구 방법론 = 281
부록 3. 토지특성 조사항목 세부 내용 = 286
부록 4. 유휴공간 관련 조례 국내외 사례 = 288